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市场比较法和收益法在别墅建筑估价中的应用

更新时间:2021-02-21

本文摘要:上海的别墅建设跟得上80年代后期,发展还是比较慢的。直到1998年下半年,随着中国经济的持续高速发展,上海作为中国的经济中心,迅速唤醒了房地产市场,蓬勃发展,也带来了别墅市场的快速发展。经过三年的磨合,上海的别墅市场已经从单一的基本别墅类型转变为物业多元化的市场。联排别墅概念的频繁出现,复式公寓(敞篷别墅)的构成,以及近几年出售的新住宅建筑和公寓,都可以看作是别墅的衍生产品,是伴随着别墅市场成熟阶段的到来而出现的。 近年来,上海别墅供应持续减少,价格结构日趋合理。

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上海的别墅建设跟得上80年代后期,发展还是比较慢的。直到1998年下半年,随着中国经济的持续高速发展,上海作为中国的经济中心,迅速唤醒了房地产市场,蓬勃发展,也带来了别墅市场的快速发展。经过三年的磨合,上海的别墅市场已经从单一的基本别墅类型转变为物业多元化的市场。联排别墅概念的频繁出现,复式公寓(敞篷别墅)的构成,以及近几年出售的新住宅建筑和公寓,都可以看作是别墅的衍生产品,是伴随着别墅市场成熟阶段的到来而出现的。

近年来,上海别墅供应持续减少,价格结构日趋合理。别墅大多产于郊区,大型别墅逐渐形成。

别墅市场需求大幅下降,别墅销量继续上升15%。别墅市场前景看好。目前,上海人口约1800万。

按一个五口之家计算,大概有340万个家庭单元。按照目前的人均收入水平和国际惯例,2%的家庭会出售别墅。

所以单上海就包含了6到7万套别墅的消费能力,不包括港台及周边省市的买家。根据上海别墅市场综合统计数据,目前真正意义上上市的别墅近1.5万套,市场需求空间非常大。因为现在的房地产市场供求关系又有点变化,未来房价走势不明朗。

根据房地产评估替代原则和笔者的工作经验,一般可以采用市场比较法和收益还原法来确定别墅的市场价格。比如上海青浦区沪青平公路上的一栋别墅,别墅区整体建筑为澳洲风格,地上2层,地下1层,建筑面积约1200平方米,其中地下室面积约400,占地约4亩,混合结构。外墙只用进口真石漆,法国10cm薄花岗岩裙墙和地板;窗户采用氟碳烤漆,双层钢化中空玻璃。

地下室净高3.6m,可设计地下室游泳池、健身房、舞厅、爱情酒吧、西餐厅、桑拿室。通过了解上海尤其是青浦区的社会经济发展状况,并充分考虑评估对象的特点,我们采用市场比较法和收益法作为评估别墅项目价格的基本方法。根据市场比较法的替代原则,自由选择与估价对象处于同一供求圈的房产作为比较案例。对交易情况、交易日期、区域因素、个体因素进行修正后,得出估价对象的比较价格,再除以建筑面积,得出比较价值。

收益还原法与供需圈完全相同、类型完全相同、用途完全相同的别墅房屋长期租金相匹配,结合估价对象现状,调整确定一个客观的租金水平,扣除日常运营费用(维修费、管理费、保险费等)。)和税收,选择合理资本化的母公司作为评估对象的长期资本化母公司,从而获得评估对象的市场价值。根据以上两种方法的计算结果,根据各自的经验和不同方法的特点,采用加权平均法得出别墅项目价格的结论。

一般可以采用如下计算过程:1。市场比较法(1)根据市场比较法的替代原理,我们可以自由选择估价对象处于同一供求圈的比较案例:以上案例均为成交价格,区域因素和个体因素与别墅完全相同或相似,因此我们选择此作为比较案例。

然后进行修改,一般修改以下内容:1。交易情况:三种情况都属于长期市场交易 3.区域因素:距市中心的距离、交通便利性、区域环境(噪音、景观)、设施和生活设施、商业繁荣、城市规划等因素分别修正100/99和100/99。

100/96.4。个别因素:主要修改房间类型设计、立面装饰造型、设备与功能、通风、景观、居住环境(绿化覆盖率)、入住时间(房龄)、建筑类型与结构等因素。并分别修订100/91、100/90、100/83。

所以在求基准价时,三个基准价权重分别为0.4、0.4、0.2。估价对象的基准基价=25415元/0.4 23572元/0.4 25582元/0.2=24711.51元/。

评估对象的基准价=24711.51元。二.收益还原法(1)确认租金根据我们的市场调查,与别墅同供求圈的别墅租金一般为3.5-5.0元//天。考虑到环境水平、地理位置和服务设施,以及别墅类项目的稀缺性和别墅项目的高品质因素,预计别墅合理年租金为220万元/年(约4.92元//天)。

不含物业管理费)(2)根据别墅市场目前的租赁情况,考虑到估价对象的具体情况,空置率为0%。年度总成本如下:1 .营业税,可选年收入总额的5.565%;2.修缮管理费为年收入总额的2%;3.财产税占年收入总额的12%;4.保险费为建筑物重置成本的0.15%;(该建筑平均重置成本按2500元/计算),故年净收入为220万元(1-5.565%-2%-12%)-(2500元/1225.770.15%/万)=176.52万元/年。

(三)确认合理资本化母利率是以2.52%的一年期存款年利率作为安全利率,本报告考虑了该地区未来几年的经济发展,对于别墅类住宅物业,风险调整值为3.48%,因此综合资本化母利率为6%。(4)如果确认收益期为20xx,则剩余收益期暂定为56年。(5)确认的收益价格按以下公式计算:P=(A/R)[1-1/(1 R)n]其中A为年净收益R的资本化母比率,其余为固定年限收益价格的收益还原法的价格P=(A/R) [1-1/(1 R) N]=(1,765,200元/6我们指出目前的房地产别墅交易市场比较活跃,交易价格案例丰富,市场价格案例半透明,而租赁市场交易价格案例因此,用市场比较法和收益还原法计算别墅建筑的市场价格权重分别为0.8和0.2,则最终权重市场价格为3029.0631万元0.828293427万元0.2=2989.12万元。从市场需求来看,目前上海的别墅市场已经取得了一些质的进步。

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别墅生活依然是贵族生活高不可攀的象征,正在悄然步入普通人的生活空间。自2001年以来,上海别墅总销量占整个商品房销售比重大幅下降。

目前上海人均GDP已经超过8500美元。随着上海人均GDP的快速增长,中国加入WTO后汽车价格的逐步上涨,以及上海市政交通设施的不断完善,享受二房的生活方式已经构成。人们对时间、空间和距离的诠释有了新的理解,市场对居住模式的需求再次得到了质的提高,别墅生活将成为更多买家的理想自由选择。


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